Сниженные ставки по ипотеке и рефинансирование

Сегодня новости по ипотеке напоминают какие-то фронтовые сводки: банки чуть ли не ежемесячно объявляют об очередном снижении ставок. Юрий Сазонов, руководитель ипотечного подразделения Сбербанка в Мурманской области, расскажет об изменениях на рынке жилищного кредитования.

– Юрий Вадимович, с какими ставками мы придем, скажем, к Новому году?

– Нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам находится ниже исторических минимумов - в истории российской ипотеки таких минимальных значений еще не было. Давайте говорить о сегодняшних реалиях. Ставка на стройке при приобретении жилья у определенных застройщиков сегодня составляет от 7,4 % годовых, на вторичном рынке – от 8,9% годовых. Будут ли они дальше снижаться или, наоборот, резко пойдут вверх - вопрос риторический.

– Ипотечные кредиты берутся не на один год, и если ставки будут снижаться и далее – то для счастливого обладателя собственного жилья разница в процентах может привести к большой переплате.

– Если вспомнить конец 2014 года – то ставки вели себя ровно наоборот, они повышались не ежемесячно, а еженедельно. Давайте будем объективными. За год ситуация может кардинально измениться не только в макроэкономике, но и в конкретно взятой семье. Собственное жилье – это надежная страховка от будущих катаклизмов. Вы сегодня фиксируете свой платеж, он неизменен вне зависимости от инфляции, скачков цен на недвижимость, ставок по ипотеке, размера вашего оклада или коммунальных расходов. Кроме того, всегда можно воспользоваться программой рефинансирования и снизить ставку по ранее взятому кредиту.

– Рефинансирование – это тоже дополнительные расходы.

– Если рассуждать о покупке жилья как о продуктах, которые в соседнем магазине на пару десятков рублей дешевле, то, может быть, вы и правы. Но ипотека – не сиюминутная покупка, которую купил, попользовался и она закончилась. Сейчас ставка по рефинансированию ранее взятого ипотечного кредита от 9,5% годовых. Из дополнительных расходов – обязательство по страхованию, которые и без того несет заемщик и расходы на регистрацию сделки в Росреестре. Размер госпошлины составляет 2 тыс. рублей. При стоимости 1 кв м жилья в размере 48 – 55 тыс. рублей. Это не та цифра, которая может служить отказом от рефинансирования. Снижение ставки – если кредит брался в 2013 – 2014 гг. – может составить несколько процентов, что существенно снижает ежемесячный платеж, высвобождая для семейного бюджета кому 2-3, а кому и 5-7 тыс. рублей.

– Тогда перефразируем вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, взятую всего несколько месяцев назад?

– В ситуации, когда ставки снижались в течение всего года с 11,5% годовых весной до 9,5% осенью, желание снизить ежемесячные расходы оправдано. Условная выгода – до 2% годовых, это несколько десятков тысяч рублей в год. Но я бы напомнил о возможности, которую предоставляет государство по возврату подоходного налога. Стоит ли терять право вернуть себе 2НДФЛ – тоже вопрос теоретический. Наши консультанты готовы сделать все математические расчеты, ведь как для нас, так и для клиента – каждая покупка индивидуальна и требует своего особого подхода.

– В Мурманской области стоимость жилья два последних года снижалась. Влияет ли это на условия уже взятого кредита?

– Стоимость квадратного метра жилья с начала года снизилась на пару тысяч рублей. Рынок недвижимости, особенно с учетом количества вводимых метров нового жилья в нашей области, достаточно серьезен и не прощает потерянное на раздумье время. Перефразируя известную фразу Марка Твена, покупайте жилье, его производят крайне мало. Ежемесячный платеж при изменении цен на недвижимость ни в коем случае не увеличивается, а может только снижаться, если производить частичное досрочное погашение. В падении цен на недвижимости есть только инвестиционные риски – но и они корректируются со временем, так как жилье – это долгосрочная покупка.

– Если предположить, что ставка в ближайшее время не снизится, но цена на недвижимость будет снижаться, то имеет ли смысл оформлять ипотеку сегодня, или отложить вопрос на недалекое будущее?

– Решение нужно принимать с учетом конкретной ситуации и множества условий. Ставка, равно как и стоимость квадратного метра, уже давно не являются основными решающими факторами. Как экономист могу сказать, что ипотечный кредит – это страховка от будущих форс-мажоров (от макроэкономики до личных ситуаций с работой и семьей) и покупка времени… у жизни. Приобретя свое собственное жилье и зафиксировав сумму на ежемесячный платеж, вы уже можете планировать свое семейное положение, образование и трудоустройство, будущие отпуска и дорогостоящие покупки.

– Бытует мнение, что в случае негативного развития событий ипотечная квартира достанется банку.

– В корне ошибочное мнение. На конец июля, по данным ЦБ, мурманчане должны банкам по ипотеке 27 млрд рублей, из них менее 1% - 175 млн рублей – это просроченная задолженность. То есть те кредиты, которые по каким-то причинам заемщиками не оплачиваются. Это серьезные критические жизненные ситуации, по которым риски по каким-то причинам не были застрахованы. Банки всегда идут навстречу заемщикам и помогают им. Подобные случаи единичны и сугубо индивидуальны.

– Подскажите средние расходы на покупку квартиры в ипотеку и требования к покупателям исходя из среднего ежемесячного платежа?

– Точный расчет можно сделать самостоятельно на нашем сайте. Если говорить совсем о средних цифрах, то для покупки квартиры стоимостью 2 млн рублей необходимо иметь 300 тыс. рублей собственных средств, оформление в зависимости от каждой конкретной ситуации и условий – не менее 5 тыс. рублей и ежемесячный платеж при сроке кредита в 15 лет составит от 17 тыс. рублей в месяц. Ипотека – это кредит на длительный срок, поэтому важно выбирать банк, который предложит качественный сервис по сопровождению сделки и дальнейшему обслуживанию кредита. В нашем банке, например, можно оформить ипотеку и выбрать квартиру даже не выходя из дома. Это дистанционный сервис ДомКлик.ру, с которым работают крупнейшие агентства по недвижимости Мурманской области.