Земельный надел или беспредел

Дачи бывают разными: у одних бескрайние картофельные плантации, у других – сады, у третьих – строительный вагончик, затапливаемый морской водой. О неудачной садово-огородной недвижимости - в материале СеверПост.

Кольская Венеция

Большинство городских жителей мечтают иметь земельный участок или дачу в деревне, куда можно приезжать с семьей на выходные. А если ещё по соседству речка, -то это и вовсе дача мечты.

О таком отдыхе мечтала и мурманчанка Евгения Д., участвуя в декабре 2016 года в торгах на получение земельных участков в Кольском районе, и получившая де-юре участок на берегу реки Тулома в городе Кола. А де-факто – 14 соток, находящихся в зоне рекреации, - части берега Вересовой губы Кольского залива.

«Договор аренды был подписан в конце декабря, когда участок осмотреть было невозможно из-за сугробов выше головы. Никаких сведений на торгах о состоянии земельного участка не было, как и не было никаких ограничений в конкурсной документации по использованию земли. Строй себе домик, сажай, что хочешь. Когда же в мае растаял снег, стало понятно, что на грядках не придётся урожай выращивать и закатывать воскресные пикники тоже не удастся. На моём участке можно только в лодке кататься, так как он полностью заливается водой», - рассказывает Евгения Д..

Оказалось, что участок Евгении расположен на берегу Вересовой губы Кольского залива, и поэтому ежедневно во время прилива надел, предназначенный для «ведения дачного хозяйства», полностью уходит под воду. Причём, - солёную.

Со слов местных жителей, заливался участок всегда, так как был искусственно создан - это ни что иное, как насыпь. Мурманчанка не знала всех особенностей этой земли. Не могла она и предположить, почувствовать, что начальник отдела имущественных отношений администрации города Колы ей что-то недоговаривает...

«Между тем, в замене участка в связи с его непригодностью для ведения садово-огороднического хозяйства мне было отказано. На личном приёме глава администрации города Кола дал понять, что это проблема сугубо арендатора. А то, что участок непригоден,  - так сами, мол, и приведите его в надлежащее состояние. Даже не поленился - подсчёты сделал - всего-то около миллиона рублей получается», - усмехается Евгения.

В силу ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора».

«По сути, мне выдали участок для ведения дачного хозяйства, но этим нельзя там заниматься. Согласно договору, ограничения либо обременения на участок не установлены. Но уже в апреле 2017 года администрация Колы уведомила меня, что с целью недопущения нарушений норм и требований, предусмотренных Водным кодексом, в связи с нахождением участка в водоохранной зоне, я обязана согласовать с Баренцево-Беломорским территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству свою деятельность: нельзя парковать автомобиль, завозить грунт, использовать удобрения, производить распашку земель. Следовательно, имеются существенные ограничения по его использованию. Но при этом участок зарегистрирован Росреестром без обременения. Внимание, вопрос: как это возможно. Ответ напрашивается сам собой: администрация Колы предоставила подложные сведения», - рассуждает Арендатор.

По словам Евгении, в суде ей было заявлено, что действующий режим использования участка в водоохраной зоне не ограничивает перечень видов деятельности, а лишь меняет условия.

«Это что же получается: нельзя картошку на затопленной земле высаживать, но можно - рис?!. Жаль, что только он у нас не растёт, да личной гондолы у меня нет, чтоб плавать по участку», - возмущается женщина.

К разговору присоединяется её адвокат - Наталья Зайцева (фамилия изменена по просьбе юриста - Ред.).

«Дошло до абсурда: вы, мол, не доказали, что участком нельзя пользоваться. А как можно? Это участок был искусственно создан, что создаёт дополнительные проблемы. Обо всём этом стало известно уже после заключения договора, и мы считаем, что договор является недействительным, поскольку моя подзащитная была введена в заблуждение относительно использования участка. Это чистой воды самоуправство администрации, которая злоупотребила своим служебным положением», - комментирует ситуацию Зайцева.

Дальше - больше.

«Выяснилось, что мой участок расположен в зоне рекреационного назначения, то есть относится к землям общего пользования, что предназначены для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, а никак не для ведения дачного хозяйства. И строительство жилых домов на этих участках вообще недопустимо», - поясняет Евгения.

«А что можно-то?» - искренне удивляюсь.

«Можно платить аренду. В год – свыше 200 тысяч. И при этом ничем не пользоваться. Ни разу за всё время я не смогла им воспользоваться по назначению. Привезла домик, поставила, так и стоит в воде по «колено»», - отвечает Евгения.

А юрист поясняет:

«Арендная плата не подлежит взысканию в случае невозможности пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды этого имущества не по его вине.

По мнению Зайцевой, в силу п.8 ст.39.11 Земельного Кодекса РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении о проведении аукциона. А также, если земельный участок расположен в границах территории общего пользования.

В этой истории много белых пятен. Защищая свои права, дачница обращалась в администрацию города, области, пыталась защитить свои права через суд.

И, с её слов, везде футболят, всё, мол, «законно, нарушений нет». А главное, никто не проверяет её доводов, никто не приехал и не разобрался, почему в водоохранной зоне был сдан в аренду участок для дачного хозяйства. 

По большому счёту, мурманчанка приобрела кота в мешке, которого обратно владельцы брать не хотят. 

«И никому ничего не доказать, хоть президенту пиши. Вдвойне обидна позиция невмешательства тех, кто должен контролировать соблюдение законов», - сокрушается Евгения.

Её последней надеждой остается внимание общественности и СМИ к своей проблеме. СеверПост будет следить за развитием ситуации.

Капитально не капитальный

«23 декабря 2016 года на основании протокола аукциона с муниципальным учреждением отделом имущественных отношений администрации города Кола мною был заключён договор аренды трёх земельных участков сроком на 20 лет», - рассказывает Михаил Меньшиков.

А дальше - нанял технику и к апрелю построил на загородной землице 3 строения, которые зарегистрировал в Росреестре, как дачные дома - нежилые здания.

Домики, конечно, получились скромными, но в будущем могли превратиться в элитное жилье с 10 спальнями, если бы не несколько «но».

«Я обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельных наделов на основании того, что там находится моя собственность. В администрации Колы мне отказали, ссылаясь на то, что на этих участках возможно строительство только жилых домов, а мои – «…не имеют прочной связи с землей и не являются объектами капитального строительства», - поясняет Меньшиков.

По его словам, вызванный на судебное заседание в качестве специалиста эксперт из бюро независимой экспертизы сделал выводы о некапитальности объектов недвижимости, глядя в окно из зала заседания.

При этом суд отказал дачнику в ходатайстве на назначение строительной экспертизы.

Прокуратура Кольского района также не признала право собственности Меньшикова на возведенные им на арендуемых земельных участках здания, поскольку те «не обладают признаками объектов недвижимости».

«Для выкупа земли должен стоять жилой дом. А выясняется, что  участок расположен в зоне рекреационного назначения, то есть, относится к землям общего пользования. Следовательно, строительство жилых домов на этих участках вообще недопустимо. И купить не могу, и пользоваться в полной мере не могу, так как в жилом доме должны быть все коммуникации. А участки находятся в водоохранной зоне, где это запрещено. Сообрав все эти факты в кучу, получается, что зарегистрирован Росреестром земельный участок неправомерно – никаких сведений об ограничениях не было в документах», - добавляет Меньшиков.

Что важно: дата постановки зоны рекреации была осуществлена в 2013-ом году, а земельный участок Меньшиков получил в декабре 2016 года.

«Выходит, что выкупить указанные земельные участки я изначально не мог, и органы власти преследовали целюь только получение от меня арендной платы. Земельные участки относятся к землям общего пользования, значит, они вообще не могли быть предметом аукциона и аренды, - это грубое нарушение требований закона. Кроме того, организатором аукциона выступило КУМИ администрации Кольского района, которое не является ни специализированной организацией, ни собственником данных земельных участков. А в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами, проводить аукцион на право продажи или аренды может только собственник или специализированная организация. В связи с чем, считаю, договоры аренды земельных участков ничтожными», - категоричен Меньшиков.

Дальше – больше.

«При вынесении решения о снятии с регистрационного учета трёх моих земельных участков судья указывает статью Земельного Кодекса (ст. 36), которая утратила свою силу ещё 3 года тому назад. Между тем, я подавал заявление о выкупе указанных участков на основании ч.1 ст.39.20», - удивляется Михаил Владимирович.

Меньшиков подаёт апелляционную жалобу в суд.

«Судья на тот момент находился в отпуске, и он решил прочитать нашу апелляционную жалобу, которую вот-вот должен был рассматривать областной суд. И судья подаёт заявление на исправление ошибки», - объясняет Меньшиков.

В суде апелляционной инстанции решение об описке отменяют. А решение о снятии с регистрационного учёта с ошибкой оставляют в силе.

«При этом моё исковое заявление о признании договоров ничтожными, поданное во время рассмотрения искового заявления прокурора Кольского района, где я выступаю в качестве ответчика, рассматривается судьей за два судебных заседания общей продолжительностью 20 минут. И при вынесении решения по моему заявлению, где я истец, в основу легло решение по иску, где я ответчик - то есть, не вступившее в законную силу», - возмущается Меньшиков.

Изменение задним числом

Финалом споров дачника и администрации стала информация, полученная от регионального Росреестра.

«Как стало нам известно, в начале октября земельный участок, расположенный в кадастровом квартале 51:01:0111002, с 28 июля 2018 года переведён в территориальную зону Ж1 (жилая застройка), где находятся мои участки, но официальных документов о данном факте на сайте администрации нет. На каком основании и какими документами закреплено изменение в генлан Колы - никто не отвечает. Выходит, уже и строить можно, и нужно отдавать полуторамиллионный долг за аренду земельного участка, от которого я больше год пытался избавиться в виду того, что строить было нельзя. Администрация, действуя за спинами у арендаторов, задним числом всё поменяла, своим решением вгоняя простых людей в многомиллионные долги», - возмущается Меньшиков.