Подвалы раздора

Всё больше собственников жилья в Мурманске понимают, что нельзя купить квартиру без крыши, подвала, придомовой лужайки и уличного фонаря. Оплачивать содержание и ремонт ежемесячно придется за всё. Но при этом некоторые подвалы могут озолотить. Но не жильцов, а муниципалитет.

Сколько в Мурманске подвалов? Сколько и домов. Приблизительно 2500. Их содержание – бремя собственников, поскольку подвалы являются общим имуществом жилого дома. Но подвал подвалу рознь. Подвалы в центре города - лакомый кусочек. Не нужно объяснять, во сколько обходится владельцам магазинов и кафе аренда этих помещений.

Согласно Жилищному и Гражданскому кодексам доходы от сдачи должны получать владельцы квартир, но на коммерчески привлекательные помещения мэрия давно зарегистрировала право собственности и сдаёт их в аренду.

Часть таких подвалов уже продана. Менее привлекательные площади стоят пустые или залитые фекальными массами, нуждающиеся в наведении порядка и ремонта.

Но самое важное - за отопление в подвалах нужно ежемесячно платить. И это бремя зачастую ложится на плечи жильцов, у которых, кроме квартплаты, взять-то нечего.

«Ещё на IX заседании мурманского городского совета III созыва от 26 мая 2005 года было принято решение №9-104 об утверждении перечней, входящих в состав реестра муниципальной собственности, в числе которых был Перечень объектов нежилого фонда. Депутаты утвердили его «списочно», не вникая. В него вошли: подвалы домов, тепловые пункты, электрощитовые и прочие объекты, которые в силу ст. 290 ГК РФ, принятого, как известно, десятью годами ранее, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоэтажке», - рассказывает адвокат Владимир Канаев и продолжает:

«Между тем за своим имуществом нужно следить. Муниципалитет же вообще не интересуется своими помещениями. Даже в договоре аренды власти редко предписывают арендатору платить за жилищно-коммунальные услуги. Зато обязанность вносить арендную плату прописано чётко. А вот пустые, неказистые подвальные помещения для администрации всё равно, что чемодан без ручки – и нести тяжело, и бросить жалко. А жильцы при этом за свой счет их содержат».

А потому сейчас только ленивая УК или ТСЖ не взыскивает с администрации деньги за муниципальную собственность. Выигрывали суды у мэрии десятки ТСЖ, например, на Володарского, 7 - ТСЖ «Дружба», и в доме №17/12 на улице Профсоюзов - ТСЖ «Стратегия и другие.

«Муниципалитет по-тихому избавляется от регистрации, ведь, если ты собственник, надо платить свою долю расходов по содержанию и ремонту общего имущества. А кто же платить хочет? Администрация точно не хочет. Потому и не платит, пока дело до суда не дойдет», - рассуждает Канаев и продолжает:

«Выходит, что администрация, в силу закона и по своей правовой природе созданная защищать права и интересы горожан, делает всё с точностью наоборот. Сперва она зарегистрировала право на имущество собственников, своих же избирателей и налогоплательщиков, на чьи денежки она  существует.

А во-вторых, стала использовать эту недвижимость в своих коммерческих целях, получая арендную плату и при этом уклоняясь от несения расходов по содержанию и ремонту домов, доведённых до критического состояния».

Между тем, мэрия обязана холить и лелеять общее имущество жилых домов, где есть муниципальные помещения.

А что администрация делает? Она адресует жалобщиков в суд. Если, к примеру, арендатор мэрии, накопив коммунальные долги в многоквартирном жилом доме, «сделает ноги», муниципалитет отвечает так: «...средства под эти цели в бюджет не заложены» - цитируем выдержку из досудебной претензии одного мурманского ТСЖ.

Вообще, по словам адвокатов, представляющих интересы жильцов в судах Мурманска, а также председателей ТСЖ, городская администрация - самый большой должник за жилищно-коммунальные услуги. Суммарный долг мэрии - десятки миллионов рублей.

«Посчитать, сколько администрация должна, очень просто: тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества за квадратный метр и у администрации, и у жильцов - одинаковый. Разная только - площадь», - рассказывает член Мурманского экспертного жилищного совета Игорь Буренко, и продолжает:

«Администрация имеет задолженность по сотням домов, но, насколько я знаю, она всё оплачивает только через решения судов. Но помимо этих расходов на неё ещё возлагаются судебные издержки, которые несут за собой дополнительные расходы на бюджет. Моя позиция, как гражданина: муниципальные власти не должны заниматься коммерческой деятельностью, каковой является аренда подвальных помещений. Их работа - исполнение законов, создание благоприятных условий для предпринимательской деятельности, и развитие гражданских инициатив. Все мы помним, как УК «Жилцентр» от лица города получил полсотни подвалов, а в итоге, став банкротом, он их продал - было потеряно городское имущество».

По словам Буренко, пустые подвальные помещения нужно администрации срочно передавать жильцам, потому что бюджет несёт из-за них большие расходы.

А собственникам надо организовывать курсы - как зарабатывать на подвалах деньги. Во всём цивилизованном мире в своих подвалах люди устраивают прачечные, компьютерные классы для пожилых, а у большинства российских жителей - там погреба с заготовками на зиму.

Возврат подвалов и чердаков в собственность жителей многоэтажек, возможно, позволит покрыть и траты на текущий и капремонт. Или что-то отремонтировать, заменить, привести в порядок…

Подвалы наши, а не ваши!

Между тем, желающих забрать свой подвал в общую собственность жильцов, отделиться от долевого участия городской администрации становится год от года всё больше.

Так жильцы дома №16 на Софьи Перовской, создав в 2005-ом году товарищество собственников жилья «Чайка», мечтали об этом. И у них это вышло. И без всякого суда — через Горсовет. А далее они сами стали зарабатывать на подвале средства, которые пошли на текущий, капитальный ремонты, парковку для автомобилей, благоустройство придомовой территории, общедомовые приборы учёта и новенькие пластиковые окна в подъездах.

Случай уникальный. Как, впрочем, и его фасадная табличка - «Дом образцового содержания». Такого в городе больше нет.

«Много лет назад при комитете имущественных отношений Мурманска была создана комиссия, которая выявляет помещения, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах с целью проверки на предмет «наличия у помещения признаков общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах», - рассказал депутат Горсовета Василий Вологдин, и продолжает:

«На основании заключения этой комиссии материалы попадают на комиссию в Городской совет, где мы принимаем решение исключить из реестра данные помещения. Как только такое решение принято, оно публикуется в СМИ, и затем из реестра собственности администрации исключается в пользу жильцов».

По словам депутата, он лично интересовался у председателя КИО, сколько еще будут проходить эти мероприятия, на что получил ответ, что на то, чтобы полностью обследовать все многоквартирные дома, понадобится ещё около года.

Между тем, адвокат Канаев, к примеру, считает, что этот Центр по контролю за использованием муниципального имущества (ЦКИМИ) комиссионно, но без представителей собственников, прокуратуры и какого-либо общественного контроля проводит проверки.

И потихонечку, крайне избирательно, исключает из муниципального реестра то, что уж совсем там было не к месту. Например, те же теплоцентры, или залитые фекалиями подвалы, в которые арендатора и по приговору суда не затащишь, не говоря о том, чтобы их купить.

Но опять беда, из реестра муниципальной собственности исключить решением совета депутатов ещё можно, а вот из Единого госреестра прав на недвижимость - очень проблематично...

В апреле 2017 года Министерством строительства и ЖКХ РФ в адрес высших должностных лиц в сфере ЖКХ было направлено письмо с рекомендацией создания рабочих групп по защите прав собственников многоквартирного дома в отношении общего имущества.

Ответ Государственной жилищной инспекции Мурманской области в лице ее начальника Алёны Кузнецовой в адрес главного государственного жилищного инспектора РФ порадовал всех. Оказывается, в нашем регионе такой проблемы вообще нет.

Получается, все подвалы в общей собственности жильцов. И  нет там ни проблем отчуждения, ни оплаты за их содержание, ни трудностей с арендаторами… Хорошо живём, однако…